Com a alta do IGP-M e outras variações do mercado imobiliário, muitos inquilinos têm recebido propostas de reajuste de aluguel muito acima do esperado. Entender os limites legais é essencial para não aceitar cobranças indevidas.
Como funciona o reajuste contratual?
A Lei do Inquilinato determina que o aluguel pode ser reajustado pelo índice previsto no contrato — geralmente IGP-M, IPCA ou INPC. O reajuste só pode ocorrer após 12 meses do último ajuste. O locador não pode cobrar mais do que o índice contratual permite unilateralmente.
O locador pode pedir um valor além do índice?
Sim — mas o inquilino não é obrigado a aceitar. Se não houver acordo, qualquer uma das partes pode pedir a revisão judicial do aluguel após 3 anos de vigência do contrato (ação revisional de aluguel). O juiz define o valor de mercado com base em perícia.
O que é a ação revisional de aluguel?
É a ação prevista na Lei do Inquilinato que pode ser proposta tanto pelo locador (para aumentar) quanto pelo locatário (para reduzir) quando o aluguel estiver defasado em relação ao valor de mercado. O valor é definido por laudo pericial. É possível pedir liminar para pagar o aluguel por um valor provisório enquanto o processo tramita.
E na renovação do contrato?
Na renovação de contratos residenciais, o locador pode propor um novo valor — mas o inquilino tem o direito de negociar. Se não houver acordo e o inquilino quiser sair, deve ser respeitado o prazo de aviso prévio (mínimo 30 dias). O locador não pode exigir que o inquilino saia imediatamente.
Inquilino pode depositar o valor antigo e contestar o reajuste?
Sim — é possível consignar judicialmente o valor que o inquilino considera correto enquanto discute o reajuste. Isso protege o inquilino de despejo por falta de pagamento durante a controvérsia sobre o valor do aluguel.