Quando o inquilino para de pagar o aluguel, o proprietário fica em situação difícil — sem receber, sem poder usar o imóvel e sem saber ao certo o que fazer. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) dá ferramentas claras para resolver isso.
Qual é o primeiro passo?
Antes de qualquer ação judicial, é recomendável notificar o inquilino formalmente por escrito — carta com AR ou notificação extrajudicial. Isso registra a inadimplência, interrompe eventual prazo prescricional e muitas vezes resolve o problema sem precisar de processo.
Quais ações judiciais o locador pode mover?
- Ação de despejo por falta de pagamento — para retomar o imóvel. O inquilino tem 15 dias para pagar tudo (purgar a mora) ou é despejado;
- Ação de cobrança — para receber os aluguéis atrasados, multa contratual, correção e juros. Pode ser cumulada com o despejo;
- Execução de título extrajudicial — quando o contrato é assinado com duas testemunhas, tem força de título executivo e pode ser executado diretamente.
E o fiador? Pode ser acionado diretamente?
Sim. O fiador responde solidariamente pela dívida do locatário. O locador pode acionar o fiador pelo valor total dos aluguéis atrasados, encargos e multa — e o fiador pode ter bens penhorados. Por isso o fiador é uma garantia eficaz para o locador.
E se foi usado seguro-fiança ou caução?
Com seguro-fiança, o locador aciona a seguradora diretamente para receber os aluguéis inadimplentes. Com caução (depósito em dinheiro), o locador pode usar os valores depositados para abater a dívida, observados os limites legais.
Qual é o prazo do despejo?
Na ação de despejo por falta de pagamento, o inquilino tem 15 dias após a citação para purgar a mora (pagar tudo). Se não pagar, o juiz decreta o despejo — que pode ser executado em prazo relativamente curto. Em casos onde há liminar de despejo (locador sem garantia, por exemplo), o processo pode ser ainda mais rápido.
O locador pode entrar no imóvel ou cortar luz e água?
Não. Isso é crime (constrangimento ilegal) e gera indenização por dano moral ao inquilino. Apenas o oficial de Justiça com mandado judicial pode executar o despejo. O caminho correto é sempre o judicial.
Como se proteger em novos contratos?
- Usar contrato com duas testemunhas (título executivo extrajudicial);
- Exigir garantia sólida: fiador com imóvel próprio, seguro-fiança ou caução;
- Incluir cláusula de multa por atraso e reajuste pelo IGP-M ou IPCA;
- Fazer vistoria documentada antes da entrega das chaves.